A regulamentação da reforma tributária definiu como o novo sistema de recolhimento de impostos será aplicado no Brasil. As mudanças já valem desde 1 de janeiro de 2026.
A reforma estabelece que os novos impostos incidirão sobre operações onerosas com bens ou com serviços que possua contraprestação (ou seja, pagamento) decorrente de:
I – compra e venda, troca ou permuta, dação em pagamento e demais espécies de alienação;
II – locação;
III – licenciamento, concessão, cessão;
IV – mútuo oneroso;
V – doação com contraprestação em benefício do doador;
VI – instituição onerosa de direitos reais;
VII – arrendamento, inclusive mercantil; e
VIII – prestação de serviços.
Na forma do inciso I acima, as operações de venda de imóveis e locações estarão sujeitas aos novos impostos. No entanto, nem todos os vendedores e locadores serão tributados, como será explicado abaixo.
O que muda, afinal? Quem vai pagar mais imposto?
Venda de imóveis
A LC 214/2025 criou uma figura como contribuinte, que é a pessoa física, anteriormente não contribuinte dos impostos PIS e COFINS e que agora, será contribuinte do IBS e CBS em situações específicas.
Nesse sentido, a pessoa física será contribuinte nos seguintes casos:
- Se a pessoa vende mais de três imóveis por ano (adquiridos há menos de 5 anos) – art. 251, § 1º, II; e
- Se a pessoa vende mais de um imóvel que ela mesma construiu nos últimos 5 anos – art. 251, § 1º, III.
Caso a pessoa ultrapasse esses limites durante o ano, será automaticamente considerada contribuinte regular do IBS e CBS.
Sendo assim, se confirmada a alíquota de referência de 28%, a alíquota aplicável ao setor imobiliário seria cerca de 14% para IBS e CBS (mantendo-se o IRPJ e CSLL sem mudanças até o momento). Isso representa um aumento em relação à tributação atual, que varia entre 6,73% e 14,53% (com o adicional de 10%), em média.
O que muda para os aluguéis?
A nova figura do contribuinte pessoa física criada pela nova legislação também se aplica para a renda auferida por aluguel. Nesse sentido, a pessoa física pagará IBS e CBS se:
- A renda anual é superior a R$ 240 mil, contando com aluguel de mais de três imóveis – Art. 251, § 1º, I, “a” e “b”;
- Mesmo que tenha menos de três imóveis alugados, se a renda anual com aluguéis ultrapassar R$ 288 mil – art. 251, § 2º, II.
Para a pessoa jurídica que recolhe seus impostos pelo sistema do Lucro Presumido, a alíquota estimada para o IBS e CBS em caso de locação teve uma redução de 70%, de forma que se confirmada a alíquota de referência do IBS e CBS no patamar de 28%, estima-se uma alíquota final de 8,4% sobre a locação.
Contratos de locação vão precisar mudar
Na prática, essa é uma das transformações mais relevantes do dia a dia imobiliário.
Os contratos tendem a evoluir para:
- Separar claramente valor do aluguel e valor dos tributos;
- Definir com transparência se e como o imposto será repassado;
- Reduzir conflitos entre locador e locatário;
- Aumentar previsibilidade e segurança jurídica para ambas as partes.
