A resposta inicial seria feita com outra pergunta: “de quem é o imóvel?”
Se o imóvel onde a empresa opera foi comprado pela própria pessoa jurídica, ou se os sócios o integralizaram ao capital social, então sim: ele é um ativo da empresa. Nesse caso, ao vender as quotas ou as ações, o comprador adquire indiretamente a propriedade do imóvel também.
Mas se o imóvel nunca entrou para a empresa — se sempre foi dos sócios como pessoas físicas, emprestado informalmente (o que o direito chama de comodato) ou alugado para a operação, a situação é completamente diferente. O imóvel continua sendo dos seus proprietários originais. Vender a empresa não transmite o transmite.
E quem administra o imóvel quando há mais de um dono?
Quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa (os chamados condôminos) as decisões sobre sua administração não são individuais. Elas dependem de acordo entre os proprietários ou de votação pelo valor dos quinhões.
Para atos de administração ordinária, é preciso que os condôminos que representem mais de 50% do valor do imóvel concordem. Para decisões mais relevantes, como alterar o destino do bem, o quórum sobe para 2/3. E para alienar ou gravar o imóvel, é necessária unanimidade.
Ou seja: mesmo que alguém compre a empresa e passe a ser sócio majoritário do negócio, isso não lhe dá nenhum poder sobre um imóvel que pertença aos sócios como pessoas físicas. São esferas jurídicas distintas.
Por que isso importa na prática?
Muitas empresas (especialmente familiares) operam em imóveis que nunca foram formalizados como ativos da pessoa jurídica. O terreno é “da família”, cedido informalmente. Essa informalidade cria riscos sérios: o comodato verbal pode ser revogado a qualquer tempo, disputas entre herdeiros podem paralisar a operação, e o comprador da empresa pode se ver sem acesso ao imóvel onde o negócio sempre funcionou.
Antes de qualquer transação societária envolvendo empresas com operações em imóveis, é necessário revisitar a propriedade do bem, para entender realmente quais serão as consequências dessa operação.
